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Vendeu ou vai vender um imóvel? Conheça as situações que dãodireito a isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias.

A venda de um imóvel, seja uma casa ou um terreno, dáorigem, em muitos casos, a uma mais-valia, que não é mais do que o ganhoobtido com aquela transação. Regra geral, essa mais-valia está sujeita aopagamento de imposto, em sede de IRS, cuja taxa a aplicar dependerá sempre dototal dos rendimentos, já que a tributação é feita, obrigatoriamente, porenglobamento.

No entanto, há situações excecionais que dão direito aisenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias. Conheça-as,neste artigo.

Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes do dia1 de janeiro de 1989, a mais-valia obtida está isenta do pagamento deimposto. Isto porque, como o Código do IRS só entrou em vigor nesta data, epara evitar retroatividade fiscal, os imóveis adquiridos até ao final de 1988não ficam sujeitos a tributação.

A exceção são os terrenos para construção, quesó beneficiam de isenção se tiverem sido comprados antes de 9 de junhode 1965.

Apesar de isenta, a venda de imóveis enquadrados nestescasos deve ser declarada, em sede de IRS, através do preenchimento do anexoG1.

Reinvestimento do valor da venda em habitação própria epermanente

Tratando-se da venda de um imóvel que tenha sido a habitaçãoprópria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, épossível beneficiar de isenção do pagamento de imposto sobre as mais-valias seo valor da venda for reinvestido noutra HPP.

Pode ser outra habitação, terreno para construção e/ourespetiva construção, e ainda ampliação ou melhoramento de outro imóvel com omesmo destino. Em todos estes casos, podem ser imóveis situados em Portugalou qualquer outro Estado-membro da União Europeia ou do Espaço EconómicoEuropeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações emmatéria fiscal.

Importa sublinhar que o valor a reinvestir é o valorda venda – deduzido da amortização de eventual crédito contraído paraa aquisição do imóvel – e não o valor da mais-valia. Ou seja,se vendeu uma HPP por 250 mil euros, obtendo uma mais-valia de 50 mil euros, ovalor que deve reinvestir para ficar isento de imposto são os 250 mil euros, enão os 50 mil. Se tinha contraído um crédito para compra desse imóvel, e aindafaltava pagar ao banco 100 mil euros na altura da venda, a amortização dessecrédito é dedutível ao valor a reinvestir pelo, que neste caso, oreinvestimento teria de ser de 150 mil euros.

Neste ponto, é preciso ter em atenção que, tratando-se davenda de uma casa que foi construída pelo próprio com recurso a um crédito paraconstrução, a amortização do empréstimo já não é dedutível no valor areinvestir. Voltando ao exemplo anterior, se estivéssemos a falar deuma autoconstrução, o vendedor receberia 250 mil euros pela sua casa,amortizaria os 100 mil euros do seu crédito para construção (ficando apenas com150 mil), mas teria de investir na mesma 250 mil para poder beneficiar daisenção de pagamento de imposto.

Além destes, há ainda outros critérios a cumprir:

- O reinvestimento deve ser efetuado entre os 24meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

- Deve ser manifestada a intenção de proceder aoreinvestimento, mesmo que parcial, mencionando o respetivo montante nadeclaração de rendimentos respeitante ao ano da venda. Ou seja, se vendeu umaHPP em 2023, deve mencionar na declaração de IRS a entregar este ano a intençãode proceder ao reinvestimento, e de que valor. Isto porque é possívelreinvestir apenas uma parte do valor da venda e ficar isento de pagamento deimposto na parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido.

- O imóvel vendido tem de ter sido a habitação própria epermanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar (comprovada atravésdo respetivo domicílio fiscal), nos 24 meses anteriores à data davenda.

- Não pode ter beneficiado já deste regime de exclusão noano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores.

Imóvel pertencente a pensionista ou maior de 65 anos

No caso de uma habitação própria e permanente vendida numaaltura em que o seu proprietário (ou respetivo cônjuge ou unido de facto) estejareformado ou tenha mais de 65 anos, é possível beneficiar de isenção deimposto sobre as mais-valias se o valor da venda for aplicado, nos 6 mesesposteriores à transação, na aquisição de um ou mais de um dos seguintesprodutos:

- Contrato de seguro financeiro do ramo vida;

- Adesão individual a um fundo de pensões aberto;

- Contribuição para o regime público de capitalização

Nos dois primeiros casos, devem ser produtos que visem,exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido defacto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.Importa salientar que se o valor das prestações recebidas ultrapassar estelimite, ou se for interrompido o pagamento regular das prestações, deixa de terdireito ao benefício da exclusão.

A aquisição destes produtos é acumulável com oreinvestimento em HPP mencionado no ponto anterior, para efeitos deisenção de imposto. Ou seja, imaginemos que um contribuinte reformado, ou maiorde 65 anos, vende a sua HPP por 400 mil euros e amortiza os 20 mil euros docrédito habitação que ainda devia ao banco, relativo a esse mesmo imóvel. Podereinvestir, por exemplo, 280 mil euros numa nova HPP e os restantes 100 mil numcontrato de seguro financeiro do ramo vida, ficando assim isento do pagamentode imposto.

Venda de segunda habitação e amortização de crédito

Ao contrário dos pontos anteriores, referentes à venda deuma habitação própria e permanente, este caso diz respeito à venda de segundashabitações, como casas de férias, e terrenos para construção.

Nesta situação, também é possível ficar isento do pagamentode imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda (deduzido da amortizaçãode eventual empréstimo para aquisição do imóvel) for aplicado naamortização de um crédito de habitação própria e permanente dopróprio, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes.

Assim, estão abrangidas também as vendas de imóveis porcônjuges, pais ou avós, para amortizar um crédito à habitação própriapermanente contraído pelo outro cônjuge ou unido de facto, pelos filhos eenteados ou pelos netos. 

Esta possibilidade está contemplada numa normatransitória introduzida pelo Programa Mais Habitação que se aplicaapenas a vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembrode 2024.

Para se poder beneficiar da isenção, a amortização doempréstimo tem de ter sido feita até 7 de janeiro para vendas ocorridas entre 1de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023; e até 3 meses a contar da data davenda para transmissões ocorridas a partir de 7 de outubro de 2023. 

Caso o valor da venda seja superior ao capital em dívida docrédito habitação, só o valor remanescente é que fica sujeito atributação de acordo com o Código do IRS.

Atenção que as Finanças podem exigir a apresentação dedocumentos que comprovam a amortização do capital em dívida, após a entrega dadeclaração de IRS de 2023 ou de 2024, consoante o caso.  

Na declaração a entregar este ano, deve ser preenchidoo novo quadro 19 do Anexo G.

Venda de habitações ao Estado

Por fim, é possível ficar isento de imposto sobre asmais-valias provenientes da venda de imóveis para habitação se o compradorfor o Estado, as Regiões Autónomas, entidades públicasempresariais na área da habitação ou autarquias locais.

As únicas exceções são:

- Os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscalem país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável;

- Os ganhos decorrentes de vendas através do exercício dedireito de preferência.